Assurance titres résidentielle

Comment puis-je acheter une police d’assurance titres résidentielle?

Réponse :

Dans la plupart des provinces, lorsque vous achetez votre nouvelle maison, votre avocat ou votre notaire peut acheter la police d’assurance titres en votre nom. Si vous possédez déjà une résidence et que vous êtes intéressé à acheter une assurance titres, particulièrement si vous désirez vous protéger contre la fraude liée au titre, vous pouvez faire cet achat par le biais d’un courtier dans certaines provinces ou directement sur le site de l’assureur titres.


Combien coûte une police d’assurance titres résidentielle?

Réponse :

La prime de l’assurance titres est basée sur la valeur de la propriété; il n’est pas possible d’en négocier le prix. Les prix peuvent varier entre les différentes compagnies d’assurance, mais typiquement le coût d’une police pour une résidence dont la valeur est de moins de 500 000 $ varie entre 250 $ et 350 $.

Les propriétaires paient une prime unique lorsqu’ils achètent la police. Il n’y a aucune autre prime mensuelle ou annuelle. L’assurance titres demeure en vigueur aussi longtemps que l’assuré a un intérêt dans la propriété. De plus, le processus de réclamation se fait sans égard à la faute et sans franchise pour l’assuré.


Comment l’assurance titres peut-elle permettre que la transaction se clôture dans les délais?

Réponse :

Souvent un problème de titre fait surface juste avant la date de clôture prévue de la transaction. Habituellement une solution est possible, mais elle pourrait requérir plus de temps que le délai disponible avant la date de clôture. Lorsqu’une telle situation se présente et qu’il n’y a pas de police d’assurance titres, soit la transaction ne se fait pas parce que le problème ne peut être résolu dans les temps ce qui entraine souvent des procédures hargneuses entre les parties, soit l’acheteur est forcé d’accepter le titre avec le défaut, soit le vendeur doit accepter une réduction du prix d’achat et le problème de titre n’est toujours pas réglé. Les assureurs titres offrent une assurance contre les problèmes de titre, ce qui permet de clôturer la transaction dans les délais et donne l’occasion à l’avocat ou au notaire du vendeur ou de l’acheteur de corriger le titre après la clôture.

Par le passé, le fait d’attendre les résultats pour plusieurs recherches pouvait empêcher la clôture de transaction dans les délais. L’assurance titres assure un certain nombre de ces recherches, ce qui permet de continuer la transaction.


L’assurance erreurs et omissions de mon avocat ou de mon notaire ne fournit-elle pas une protection suffisante?

Réponse :

L’assurance erreurs et omissions d’un avocat ou d’un notaire protège directement le juriste et non le consommateur. L’assurance titres, quant à elle, protège directement le consommateur. L’assurance erreurs et omissions du juriste n’offre qu’une protection très limitée pour les propriétaires résidentiels. Une assurance titres résidentielle offre une protection supérieure et un excellent traitement des réclamations. Elle offre plus particulièrement des protections supplémentaires, tant aux propriétaires qu’aux prêteurs, sur ce qui ne fait pas partie de la diligence raisonnable faite par le juriste lors d’une transaction immobilière. S’il n’y a pas d’assurance titres, le prêteur et le propriétaire se retrouvent sans protection. La police offre une couverture pour ces situations :

  1. Les pertes subies parce que des améliorations ont été faites sans les permis de construire appropriés.
  2. Les avis de non-conformité émis contre la propriété.
  3. La non-conformité aux ententes liées au titre.
  4. La fraude immobilière.
  5. Les évaluations spéciales pour les copropriétés.
  6. Les charges pour taxes foncières non payées.
  7. Les taxes municipales non payées.
  8. Les problèmes de zonage.
  9. Les erreurs dans les registres publics.

L’assurance titres offre une protection pour certains risques qui peuvent survenir après la clôture de l’achat ou de la transaction immobilière. Surtout, elle offre une couverture contre la fraude liée au titre qui peut se produire n’importe quand une fois la transaction terminée.

Dans le cas de l’assurance erreurs et omissions de votre juriste, un propriétaire devra faire la preuve de la négligence de l’avocat ou du notaire devant un tribunal afin de pouvoir réclamer à l’assureur erreurs et omissions du juriste. Cela n’est pas exigé en vertu de la police d’assurance titres résidentielle puisqu’il s’agit d’un processus sans égard à la faute. De plus, une police d’assurance titres offre la couverture du devoir de défendre, ce qui est un avantage supplémentaire.

Finalement, si votre juriste a participé à la fraude, son assurance erreurs et omissions ne couvrira pas la réclamation. Les regroupements juridiques ont mis sur pied un fonds de compensation pour les cas d’activités frauduleuses ou de fautes intentionnelles perpétrées par leurs membres. Ces fonds de « défalcation » sont mis sur pied sur une base volontaire et ont une limite quant au montant de l’indemnisation par réclamation.


Fraude résidentielle immobilière

Comment l’assurance titres me protège-t-elle contre la fraude liée au titre?

Réponse :

L’assurance titres offre une protection sans égard à la faute et sans franchise à débourser contre la fraude liée au titre pour les nouveaux propriétaires et pour les propriétaires actuels. Elle vise à les protéger des fraudeurs qui volent leur maison et elle protège également les prêteurs s’ils avancent des fonds après avoir été trompés. L’expertise de l’assureur titres est précieuse lorsque vient le temps de guider l’assuré tout au long du processus visant à réclamer son titre.


Qui est le plus susceptible d’être victime de fraude?

Réponse :

Même si tous les propriétaires sont susceptibles d’être victime de fraude, les fraudeurs ciblent très souvent les maisons qui présentent les caractéristiques suivantes :

  1. L’hypothèque a été remboursée
  2. La maison est louée
  3. Le propriétaire voyage fréquemment ou passe beaucoup de temps à l’extérieur du pays
  4. La maison est inoccupée
  5. Le propriétaire a été victime d’un vol d’identité
  6. Le propriétaire est impliqué dans des transactions liées au foyer conjugal lors du divorce
  7. La maison a été récemment achetée, transférée, hypothéquée et re-hypothéquée.

Est-ce que le fonds provincial d’assurance titres me protège contre la fraude liée au titre?

Réponse :

Dans le cas de fraude liée au titre, les bureaux provinciaux d’assurance titres peuvent offrir une compensation au propriétaire lésé. Pour avoir accès à ces fonds, le demandeur doit prouver, soit par une procédure d’audience soit par le système juridique, qu’il a été victime de fraude. Ce processus implique une grande dépense tant en ressource que du point de vue financier pour la victime. En revanche, lorsqu’un détenteur d’assurance titres est victime de fraude, l’assureur titres a le devoir de le défendre. L’assuré n’a aucuns frais à débourser, puisque l’assurance titres offre un processus de réclamation sans franchise et sans égard à la faute. De plus, l’assuré a l’avantage de profiter de l’expertise de l’assureur au cours du processus de réclamation pour son titre.


Les règlements et les assureurs hypothécaires et titres

Qui règlemente les assureurs titres?

Réponse :

Les assureurs titres étant des compagnies d’assurance de dommages sont minutieusement réglementés dans toutes les juridictions canadiennes. Une compagnie d’assurance titres dont le permis est émis par le gouvernement fédéral est soumise à une surveillance réglementaire par le Bureau fédéral du surintendant des institutions financières (BSIF), ainsi que par le régulateur de l’institution financière dans chaque province. Les membres de l’ACAHTC sont soumis à la Loi fédérale sur les sociétés d’assurances et de ses règlements, aux lois sur les assurances dans chaque province avec leurs règlements et aux divers textes législatifs de chaque juridiction énonçant les règles régissant les agences et les ententes de courtage, la protection des consommateurs et ainsi la protection des renseignements personnels.


Où puis-je trouver l’information financière relative aux compagnies d’assurance hypothécaire ou titres?

Réponse :

Toutes les compagnies d’assurance hypothécaire ou titres sont tenues de soumettre un rapport à chaque trimestre sur les primes reçues et les réclamations payées. Le BSIF rend cette information accessible au public.


Est-ce l’ACAHTC fait partie du Bureau d’assurance du Canada?

Réponse :

Aucun assureur titres n’est membre du Bureau d’assurance du Canada (BAC). Il n’y a pas de classification de membre pour les assureurs titres au Bureau d’assurance du Canada.


Quel processus est mis en place pour traiter les plaintes à l’égard d’un produit ou d’un processus liés à l’assurance hypothécaire ou titres faites par une personne du public?

Réponse :

Les compagnies membres ont une procédure relative au traitement des plaintes affichée sur leur site Web. Toutes les compagnies membres sont membres du Service de conciliation en assurance de dommages (SCAD).

Tous les assureurs dont le permis est émis par le gouvernement fédéral ont l’obligation de faire partie d’un système tiers pour la résolution des plaintes. La plupart des assureurs de juridiction fédérale et plusieurs assureurs de juridiction provinciale sont membres du SCAD, un système de résolution des plaintes des consommateurs indépendant et de dimension régionale.

Si votre dossier n’est pas réglé avec l’agent de liaison de votre assureur, demandez à recevoir une lettre finale et appelez le Service de conciliation en assurance de dommages. Le SCAD vous aidera ainsi que votre compagnie d’assurance à résoudre le conflit dans un environnement équitable, indépendant et impartial. Le SCAD traite les problèmes liés aux questions de réclamation et d’interprétation de la couverture de police.

Il y a certains domaines dans lesquels le SCAD ne s’implique pas :

  • La tarification des produits d’assurance et les décisions d’affaires
  • Les procédures de règlement établies par la loi
  • Les dossiers qui ont été réglés par le tribunal ou qui sont en cours de procès.

Pour plus d’informations sur le Service de conciliation en assurance de dommages et sur la manière de faire appel à leurs services, visitez le www.scadcanada.org.


Autres problèmes

Quel est l’impact de l’assurance titres sur les registres fonciers du Canada?

Réponse :

Les assureurs titres sont actifs dans chacune des provinces et dans chacun des territoires du Canada depuis plus d’une décennie et il n’y a eu aucun impact négatif sur les systèmes publics de registre foncier, sur les systèmes de prêt hypothécaire et de transfert de titre. Les assureurs titres ont émis des millions de polices à ce jour et aucun effet indésirable n’a affecté les systèmes de registre foncier du Canada.

Une de raisons d’être de l’assurance titres est d’offrir une couverture contre les risques liés au titre et contre les problèmes relatifs aux certificats de localisation. Les assureurs titres se fient à l’intégrité du système pour souscrire le risque. Les assureurs titres ont tout intérêt à s’assurer que ces systèmes sont exacts et fiables, sinon cela se répercutera sur les réclamations. Dans plusieurs provinces, les assureurs titres sont les plus gros utilisateurs du système de registre foncier public et le maintien de l’intégrité de ces registres est donc un impératif opérationnel puisqu’il évite l’augmentation du nombre de réclamation.


Est-ce que l’assurance titres au Canada est semblable à celle des États-Unis?

Réponse :

La situation américaine est très différente de celle du Canada. L’assurance titres est un produit standard dans plusieurs états depuis le début du siècle dernier. Les titres sont gardés à la cour du comté où ils sont « archivés » et non pas « enregistrés ».

Généralement, les pratiques relatives au transfert sont différentes à l’ouest du Mississippi River de celles des états plus à l’est. Dans les états à l’ouest du Mississippi, une compagnie d’assurance titres traite une grande partie du transfert immobilier, ces activités sont traditionnellement exécutées par un avocat ou un notaire au Canada. Les frais pour ces services de transfert exécutés par les compagnies d’assurance titres américaines sont souvent inclus dans la facture des frais de la police d‘assurance titres. Les assureurs titres ont développé leurs propres bases de données pour les informations sur les titres afin de réduire les recherches en double et la paperasse dans les cours de comté. Ces bases de données sont souvent appelées « title plants ».

Pour les états à l’est du Mississippi, le travail de recherche sur les titres est généralement exécuté par les avocats et ces derniers procèdent aux transferts. L’avènement de la titrisation de prêts hypothécaires et de leur revente sur le marché d’investissement par des entités sanctionnées par le gouvernement, comme Freddie-Mac et Fannie-Mae, a provoqué l’arrivée de l’assurance titres à l’est du Mississippi au cours des années 1970. Les avocats jouent un rôle très actif dans la distribution de l’assurance titres et se fient aux assureurs titres pour obtenir des recherches à jour et exactes. Dans de nombreux états, comme le Connecticut, la loi ne permet qu’aux avocats de vendre des polices d’assurance titres.

Comme tel, il existe des différences significatives entre les états dans les pratiques de transfert des titres et dans les parties impliquées lors d’une transaction d’achat immobilier.